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2009-10-01(Thu)

1387人和商業 09-1H②

一旦は25maを超えたものの結局押し戻されてますね

09-1Qの詳細版が出ましたので早速見て行きます
上場して間もないので、情報が少なめでしたが今回の
決算で少し実情がつかめてきました
簡易版の印象とかなり違った側面が見えてきたところに問題が
あるような気がします。

①プロジェクトを確保していても、繁華街にあるため周囲の他の
都市開発計画、政府高官の異動等の影響を受け延期を余儀な
くされることが多い(建国60周年の影響もありかも)
→結局当初宣言していた78万㎡からは随分減り、現在開発
中のものは、当初の7つの計画の内ハルビンの二つ(3月着工
合計でgfa16万㎡強)と、武漢(7月着工gfa12万6千㎡)、プロジェクトが
地上の工事を終了
今年上半期に獲得した邯郸gfa10万㎡のプロジェクトが9月に
着工

今まで売却したのは瀋陽の3万㎡のみで、22万㎡を売却しようとすると、
ほぼ確実に完工するであろうハルビンの二つを全て売却しても足りないので
瀋陽の営業権をさらに売却するか、武漢の開発が間に合わないといけま
せん。(買収したのを完工させてうると言う可能性もあるか)
武漢は7月着工なのでチョットギリギリな感じですね。
元の計画では、3月着工10月完工予定なので、プロジェクト数が減った分の
資源を投入して、何とかなるものなのか?

仮に武漢が完工したとしても、28万6千㎡、アニュアルレポートに書かれていた
77万8千㎡からは随分減ってますね(確かに、簡易版にも既にこの数字は
無かったけど、延期と言う言葉も無かった)大体目標の37%、うーん延期された
プロジェクトが特に固まってるわけでもないところを見ると、問題が発生して
というより、そもそも、目標の設定に問題があった気がします。

穿った見方かも知れませんが本当に80万㎡も開発が可能だったかどうかと
いうのもチョット疑問ではあります

②当初宣言していた賃貸と営業権のバランスを変えてでも
今年度22万㎡の営業権売却を達成したい方針。


③防空壕の開発は政府が支援・推奨しており、国内企業に限らず
外資が開発する事も可能。
国策の支援と、将来の競争激化の可能性という両面がある訳ですが

④1Qに営業権を取得したショッピングセンターは完成しているわけで
はなく、手を加えて、年末までの操業を目指す。
まあ、それでも値段的に随分安い気がしますが
(営業権の年数は書いて欲しい)

⑤土地分のプレミアムを支払い、証明書を手に入れることも可能なようですが
この会社はその意思はない様子です。

⑥賃貸に関しては、基本的に100%の入居率を達成している模様です
ただ、初期に空室を出さないため、初めは大きく割り引いた賃料を導入しています

瀋陽の地下街は16万7千㎡内、売却したのが3万、賃貸用に13万7千㎡
保有しているはずですが、売上はまだ上がっていない様子、入居率は
100%とのこと

鄭州はgfa10万500㎡のプロジェクトで、この内2万3千㎡を譲渡、7万7千500㎡
今期の売上はRMB7.5ミリオン、GFA辺りではRMB967、年間だとRMB1,934
営業権の単価は広東と同じくらいなので、確かに初期のディスカウントがありそう
ですね。
ここの開発費用はRMB8,880/gfa未満といってるので、なので大体4年半分の
売上と同じ位か

去年末に買収したHarbin Renhe Spring ProjectがGFA16.800㎡,売上8.3ミリオン
GFA辺りRMB494
買収価格は不明

残りがハルビンと広東のプロジェクト、一部営業権を売却したので一つ毎の広さは
不明ですが、5万㎡くらいで44.7ミリオン、GFA辺りRMB898、年間RMB1796
これらのプロジェクトの平均値上げ幅は4%位。アニュアルレポートの17.9%と比較
すると随分低いですね。
去年は最初の割引価格から通常価格へ引き上げた分が影響しているのではと
推測します。

ここまでのプロジェクトで賃貸用に保有している営業権は28万㎡、7月の購入分
22万6千㎡、一応覚書分が21万5千、合計で721,000、
時価総額がhkd35,860,000=rmb31.589,074
㎡辺り49,736、これだとまだまだ時価総額>営業権の価値ですね
営業権の年数も、場所も分らないのでかなり余裕を見たいし

7月の購入した営業権は約3,000/gfaなのでコストが少し上乗せされても

ちなみに、営業権と賃貸料の価格を比べると、年間の賃貸料は前年の数字で
凡そ営業権の5%位です。
ハルビンも広東も40年分の営業権なので
直接還元法での利回りは5%(当たり前ですが)、DCF法で賃料を一定とすると
割引率4%位になります。
4%の成長だと割引率8%

まとめと指標チェックのため③も書く予定です。
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